Meine Immobilienfinanzierung läuft in 6 Monaten aus. Eigentlich habe ich geplant die Restschuld aus den liquiden Rücklagen zu begleichen, die ich extra dafür angespart habe. Nun gibt es seit Anfang 2024 bis zu 4% Tagesgeldzinsen bei einigen Banken. Meine finanzierende Bank hat mir gerade angeboten das Darlehen zu einem Sollzins von 3% zu verlängern. 

Soll ich die Restschuld nun ablösen oder lieber weiter Raten zahlen und das nicht sofort benötigte Geld parallel anlegen?

Die Faktoren, die eine solche Entscheidung beeinflussen, können individuell sehr verschieden sein. Wie sieht dein Liquiditätsbedarf in den kommenden Jahren aus und welches Rendite-Risiko Profil strebst du an? In welche Asset-Klassen möchtest du zukünftig investieren und wie bist du heute aufgestellt? Diese und noch weitere Faktoren führen dazu, dass die Antwort auf diese Frage individuell sehr unterschiedlich ausfallen kann. Dennoch lassen sich die Zinskosten und Zinserträge mit Hilfe der kostenlosen Rechner von www.zinsen-berechnen.de sehr gut berechnen.

In meinem Praxisbeispiel sieht der Fall wie folgt aus:

Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung: 50.000€

Neuer Sollzins: 3,00% für 5 Jahre (60 Monate) gebunden

Feste Annuität: 717,61€

Mögliche Sondertilgung p.a. 2.200€ (entspricht 183,33€ pro Monat)

Aktuelle Mieteinnahmen: monatlich 450€

Folgende Werte berechne ich:

a) Wie hoch sind meine Zinskosten und Restschuld ohne Sondertilgung?

b) Wie hoch sind meine Zinskosten und Restschuld mit Sondertilgung?

c) Welche Zinsgutschriften kann ich mit meinen freien Mitteln in der Zwischenzeit erwirtschaften?

Steuern berücksichtige ich bei den Zinserträgen mit 26,375% Kapitalertragsteuer und gehe von 35% Steuerabzug bei den gezahlten Zinsen aus.

d) Welche Beträge kann ich aus dem Mietüberschuss erwirtschaften, wenn ich die Restschuld bezahle und auf weitere Finanzierungen verzichte?

Dies ist der Rechenweg für jedes Szenario:

a) Bei einer monatlichen Annuität von 717,61€ belaufen sich meine Zinskosten in den 5 Jahren auf 4.746,24€ oder 3.085,06€ nach Steuern (4.746,24€ x 0,35 entspricht 1.661,18€ Steuerabzug, also 4.746,24€ - 1.661,18€ = 3.085,06€). Meine Restschuld beträgt noch 11.688,74€. Link zur Berechnung hier. 

Um den Kredit vollständig zu tilgen, würde ich insgesamt 6,39 Jahre benötigen und die Zinskosten würden insgesamt 5.006,00€ betragen oder 3.253,91€ nach Steuern. Link hier. 

b) Um die Sondertilgung abzubilden, verteile ich die 2.200€ auf 12x Monate, also 2.200€:12=183,33€. Das entspricht einer fiktiven monatlichen Annuität von 900,94€ (717,61€+ 183,33€). Wenn ich die jährlichen Sondertilgungen einbringe, habe ich Zinskosten in Höhe von 4.056,50€. Link zur Berechnung hier. Davon 35% pauschaler Steuerabzug (1.419,76€) = Zinskosten nach Steuern 2.636,74€. Die Laufzeit beträgt dann genau 5 Jahre, Restschuld 0,00€.

c) Parallel zum Tilgungsverlauf kann ich meine 50.000€ auf einem Tagesgeldkonto zu 4% Tagesgeldzinsen anlegen und Monat für Monat entsparen. 

In der Variante a) ohne Sondertilgung müsste ich 6,39 Jahre lang 717,61€ entnehmen. Leider läuft mein Konto dadurch am Ende ins Minus. Ich habe am Ende ein Minus von -1.572,71€, was bedeutet, dass die 4% Verzinsung des Tagesgeldkontos nicht ausreicht, um die Zinskosten des Kredits zu decken. Link zur Berechnung hier.

In der Variante b) mit Sondertilgung entnehme ich monatlich 900,94€, dies allerdings nur über einen Zeitraum von 5 Jahren. Auch hier entsteht ein Minus von -1.367,88€.

d) Wenn ich auf die Darlehensverlängerung verzichte und die Restschuld von 50.000€ sofort begleiche, kann ich meinen Mietüberschuss von monatlich 450€ über 5 Jahre zu 4% anlegen. Daraus ergibt sich ein Zinsertrag nach Steuern von 2.122,12€ oder 3.532,47€ im Vergleichszeitraum 6,39 Jahre. Link hier.

Fazit: In diesem Beispiel lohnt es sich nicht, die Anschlussfinanzierung in Anspruch zu nehmen. Durch die Ablösung der Restschuld ergeben sich zudem weitere Vorteile: 

- Das Objekt kann schneller verkauft werden, wenn es nicht mehr belastet ist und es fallen keine Vorfälligkeitszinsen an

- Bei einer Neubeleihung ist leichter den Finanzierungspartner zu wechseln

- In der Haushaltsrechnung werden Verbindlichkeiten in positiven Cashflow umgewandelt

- Mietüberschüsse können re-investiert werden

Vielen Dank für deine Aufmerksamkeit!